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中国投资客赴美购房风险浮出租客房间里种大麻万芳

发布时间:2020-02-14 11:13:30 阅读: 来源:水泥仓除尘器滤芯厂家

中国投资客赴美购房风险浮出 租客房间里种大麻,

推开房门,却发现欠租已久的房客,正在房间里大口抽着大麻,而被挖开的地板上也种满了大麻,为了让大麻茁壮成长,房顶更是被改装挂上了气体放射灯,身为房主,你会怎么想?

五年前,正是美国次贷危机风声鹤唳之时,或许不会有太多人会考虑投资美国房地产。如今,随着美国房地产市场的逐步回暖,在美国已出现了不少中国投资客的身影,而上述便是一位中国投资客遭遇的一幕。

美国当地公开数据显示,2011年3月~2013年3月期间,外国人共投入825亿美元在美购置房产,其中中国人投资额达90亿美元,在所有外国购房者中仅次于加拿大,并连续两年成为美国房地产的第二大海外买家。

《第一财经(微博)日报》记者针对近年来在美购房的中国 房叔 调查显示,尽管其中不乏成功的投资客,但在看似低成本高回报背后,也有不少 陷阱 让中国 房叔 中招,稳赚不赔只是个传说。

遭遇大麻房客

孙力博(化名)十年前赴美读研,毕业后在波士顿一家软件公司任职,因其毕业于纽约州水牛城的一所大学,对当地环境相当熟悉,且该地区房价不高,遂决定在水牛城投资购房。

由于孙力博住在波士顿,驱车前往水牛城单程就需7小时,所以他在水牛城雇用了当地一个房产中介人,帮助他看房、下单及管理。

孙力博告诉本报记者,他在2011年购买的第一套房产,是一个带有2个单元的小楼,每个单元有3个卧室和2个卫生间,其总价在10万美元。

按照孙力博的估算,上述房产单套单元的月租大约1500美元,如果每年都有租客常住,刨去维修成本和房产税,每年的收益在3万美元左右,年收益额高达房产总价的1/3。

孙力博说,这套两单元的房子从2011年中到2012年中,都有租客入住,中介则帮助他打点房屋维修及保养等诸多琐事,并从房租中每月抽成10%,剩下的九成则每月按时打入孙先生的银行账户中。

这种远程遥控的出租模式曾让孙先生一度感觉良好,可2012年中却成了他投资回报的分水岭。当其中一个单元的房客搬走了,还未寻到新租客之时,另一个单元的租客又开始拒交房租。

中介代理人多次邮件催讨无果后,决定上门讨债,叩开了租客的房门,可眼前的景象却让从事房屋交易多年的中介代理人也傻了眼 房间里烟雾缭绕,租客则慵懒地躺在沙发上吸大麻,客厅的木地板则被租客撬开,铺上了厚厚的黄土,上面还种植着叫不出名字的植物,经过多方求证才知道,租客在客厅培土种的植物也是大麻。

而为了弥补客厅中日照不足的问题,上述租客还买来了气体放射灯,对室内种植的大麻进行照射,令其茁壮成长。

孙力博通过中介对房客下了逐客令,可是他们却置之不理,无奈之下,他只能通过法律程序将他们 请 出去。

因孙力博人在波士顿工作,每次参加法院出庭都要驱车7小时赶往水牛城,为此他只好花了500美元聘请了一个律师代他出庭,几经折腾,孙先生终于在3个月后,将这个不靠谱的房客赶走。

房客走后,留下大量需要修理的地方,客厅的地板需要重铺,被破坏的门窗也要修理,仅维修就花了将近3个月的房租,加之驱逐租客用的3个月时间,孙力博于是损失了半年房租。

租客的素质直接决定了房产投资的回报。孙力博对本报记者表示,下次他再找租客,一定要先做好租客的背景以及犯罪记录调查。

诉讼

投资风险往往与投资回报成正比,在美投资购房亦是如此。

有了上述投资经验,孙力博决定冒险再购置了一套总价在15000美元的房子,这栋房子内亦包含2个单元,每个单元有3个卧室。

吸引孙力博及时购房的直接原因无外乎低价,但 便宜无好货 的理论同样也在美国适用。

这套房屋在美国属于危房,房龄高达100年,且破旧不堪,需要大范围整修,如果将房屋全面修好,其市值可立涨至3万美元,每个单元的租金为1000美元,想到立刻翻倍的房屋市值,加之日后可以长期租赁的附加值,孙力博毫不犹豫地再次出手。

房屋过户以后,孙力博远程遥控,拜托中介代理人帮助他装修房子,地板、厨房、浴室甚至屋顶都需要重新翻修,仅这些费用就达15000美元,与房屋购入价格相当。

由于孙力博身处外州,无法时时监工,房子装修拖了半年也没有动工。而半年后,他更是收到了一份政府公文,说要收回这套房屋,并称该房屋已经被拍卖给了第三方。

多方打听后,孙力博发现,他购买的便宜房产是债务房。

这套房产在挂牌卖给孙力博的时候,当时的房主就已经欠税1800美元,房主急于脱手,隐瞒了房屋欠税的事实,孙力博购房后就自然继承了债务。

而政府催债时又通知的是前房主,过户后,孙力博并没有收到催讨税收的政府公函,前房主既已将房屋售出套现,自然是装聋作哑,政府在催讨税款无果后,随即低价拍卖了该房屋,用拍卖款抵税,这才有孙力博收到的拍卖公文。

如果不讨说法,孙力博将面临 房财两空 的局面。他急忙又赶往水牛城,到当地法院申诉,陈述自己并不知情,交易信息滞后也使政府在通知上出现过错,并未通知到他。

经过冗长繁杂的司法程序后,孙先生终于保住了房子,补交了1800美元的税款,并又掏了2000美元用以支付诉讼费用。

这种局面本来是可以避免的。 孙力博说。他当时因为房屋总价低,再花重金聘请律师显得有些 划不来 ,加之一次性付清房款,手头紧张便没有聘请专业律师去查房屋的案底。

产权纠纷

随着中国买家大量进入美国房地产市场,像孙力博这样因投资房产而卷入产权纠纷的案例层出不穷。

纽约州执照律师陈芝媛(JennyChan)在接受本报记者采访时表示,过户前,房产律师一般会要求投资者购买产权保险,其目的在于当房产出现产权纠纷时保护买家利益。有些一次性付款的投资人为了省钱,就选择不买,但风险也会随之而来。

比如,中国投资人贾先生去年赴美购房,中介给他介绍了一套很不错的房产,卖方大卫(化名)是个第二代移民的美籍华人,房产本身属于大卫的母亲,大卫以代理母亲处理家族房产为名把这套价值100万美元的房产卖给了来购房的贾先生。

但房产过户后,大卫的母亲却怒斥大卫在其不知情的前提下处理家族房产,并宣布交易无效,原来大卫假冒母亲签字卖掉了家族房产,他出示的交易委托书也是伪造的,贾先生的房屋产权也因此受到牵连。

陈芝媛表示,像贾先生这样的案子完全是律师的责任,律师在房产过户前,必须核实卖家是否真正拥有房屋产权,若委托他人售房,其委托书是否真实有效等。

一些华人投资者也会贪图便宜去淘一些明显低于市价的 拍卖屋 ,有些投资人甚至不知所购房屋属于 拍卖屋 ,若稍有不慎,极易卷入产权纠纷。

蔡先生也是一个来自中国内地的买家,他在中介的指引下很快看中一套坐落在纽约皇后区的房产,但在房屋交割落户时,却惹上了麻烦。

原来该套房屋的卖家是一个香港艺人,该艺人因为财务出现危机无力偿还房贷而被银行收走了房子,房屋就成了 拍卖屋 ,房屋原来的房东也就自动失去了房屋产权。

就在这套房屋产权已经归属银行的前提下,该艺人依旧以房东姿态出现并销售房屋,亏得蔡先生的律师在房屋过户时发现了这个问题,及时终止了交易,才避免卷入这场产权纠纷。

陈芝媛强调说,投资人在选择购房律师时切勿一味轻信广告,律师在业内的口碑非常重要,一个专业的律师可以帮助投资人规避投资风险,从而减少许多不必要的损失。

法学背景好投资

相较于上述投资者颇为坎坷的投资经历,纽约执照律师及法学博士王小蔓(化名)在曼哈顿的购房经历就顺利得许多。

与美国其他州不同,纽约州并未规定房屋交易过程中必须要有房屋中介参与,由于担心被中介 忽悠 ,王小蔓自己上了一个房屋中介培训课程,摇身一变成了自己的房屋买家代理人。

王小蔓在曼哈顿的律师事务所工作,经过一番搜索,她很快看中曼哈顿五十五大道第八街一套标价75万美元、一室一厅的公寓,由于客厅和卧室均朝南,很多中国人都喜欢这套房子。

王小蔓庆幸自己在这套房子刚抛售时就被她及时看到,她是第一个去看房的买家,看后就立刻下单了,这套公寓的房东来自南欧,是一个职业投资人,颇讲诚信。

王小蔓对本报记者说,今年3月以来,曼哈顿的房产进入交易活跃期,年初时,买家还可以在挂牌价的基础上再砍掉10%成交,现在砍价的空间已经很小了,卖家不加价就很不错了。

而王小蔓所购入的这套公寓的成交价即是它的挂牌价,出租后每月的租金在3500美元左右,但公寓每个月要缴纳800美元的管理费,以及每月800美元左右的地产税,刨去这些成本,房租的纯利润仅1900美元,房租年收益率仅为3%。

王小蔓表示,虽然这套曼哈顿的房产租金回报率很低,但房产的地理位置极佳,升值空间大,保值性和抗跌性好,而这套一室一厅的公寓在2002年的市值是25万美元,10年后便翻了3倍。

本报记者遭遇的另一个成功的中国投资客周力(化名),也拥有法学背景,与那些在曼哈顿岛一掷千金购房的富豪不同,拥有法学博士学位的他,辛苦在纽约打拼多年后,攒下了人生中的第一个100万美元。

去年周力开始盘算着投资美国房地产,由于美国的认证律师可以直接在房产交易中充当房屋中介,无须另行考证,在交易过程中也可以直接扮演律师角色,每笔交易可省去约为房产价值6%的中介费和几千美元的律师费,若交易次数频繁,还是能省下一笔相当可观的费用。

因此,周力有着得天独厚的优势。他把投资目光集中在了康涅狄格州(Connecticut)的费尔费尔德(Fairfield)和斯坦福德(Stamford)地区。

该地区比邻纽约市,且租金回报率较高,房产价格在美国属于中等偏上。周力的房产交易大多以现金为主,遵循快进快出原则,他一般选择底子好、装修一般的房子,成交后立即装修改造,然后出租,待升值后立刻卖掉。

周力对本报记者说,他去年入手一套两室一厅的房子,成交价格12万美元,装修和翻新后,房屋焕然一新,加之今年房价略涨,上个月以22万美元卖掉,净挣10万美元。

周力表示,投资房产需要有敏锐的嗅觉,在那些价格低廉、回报率高的房子刚投入市场时就及时下单。

周力去年淘到的房子比市场价低10%~15%,加之今年房子又涨了10%,增值空间至少在20%以上。

而由于现金交易,省去了贷款的麻烦,资金到位快,比较受到卖主青睐。周力甚至去年中全心全意扑到了房产投资,每天的工作就是搜索房子、买入、装修、出租、卖出。

一年经手了17次房屋交易,本金100万美元,经过多次倒手,周力去年的净利润就高达300万美元,为了专心投资房产,他已经放弃了律师的工作,全职打理自己所投资的房产。(第一财经日报)

(编辑:地产福建网综合)

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